La capacité d'emprunt pour un investissement locatif dépend du taux d'endettement maximal de 35 %, revenus locatifs inclus à hauteur de 70 %. Cette règle, fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), s'applique depuis janvier 2022 à tous les établissements prêteurs. Elle change profondément le calcul par rapport à l'achat d'une résidence principale, car les loyers attendus ne comptent pas en totalité.
Sommaire
- Comment se calcule la capacité d'emprunt pour un investissement locatif
- 10 % d'apport minimum : ce que les banques exigent réellement
- Taux d'intérêt : la majoration appliquée au locatif
- 20 ou 25 ans : quelle durée privilégier
- Quel type de prêt pour un investissement locatif
- Quelle banque propose un crédit pour investissement locatif
Comment se calcule la capacité d'emprunt pour un investissement locatif
Combien peut-on emprunter pour un investissement locatif ? Le montant dépend de trois variables : les revenus nets du foyer, les charges de crédit existantes et les loyers prévisionnels du bien visé. Le HCSF impose depuis le 1er janvier 2022 que le taux d'endettement total, tous crédits confondus, ne dépasse pas 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise.
Les banques retiennent 70 % des loyers prévisionnels (parfois appelés « loyers pondérés ») pour tenir compte des périodes de vacance locative et des charges non récupérables. Prenons un foyer avec 4 500 € nets mensuels et aucun crédit en cours. Le plafond de charges est de 4 500 × 0,35 = 1 575 €. Si le loyer prévisionnel est de 800 €, la banque en retient 560 €. Elle ajoute ces 560 € aux revenus, ce qui porte la base de calcul à 5 060 €. Le plafond de mensualité passe alors à 5 060 × 0,35 = 1 771 €.
Ce mode de calcul, dit « en différentiel », n'est plus pratiqué par la majorité des établissements depuis les recommandations du HCSF. La plupart appliquent désormais le calcul « en compensation » décrit ci-dessus, moins favorable à l'emprunteur. Le détail de la méthode retenue figure dans la décision du HCSF publiée au Journal officiel.
Voir aussi Quelle banque propose le meilleur taux pour un prêt personnel ?
10 % d'apport minimum : ce que les banques exigent réellement
Un investissement locatif sans apport reste théoriquement possible, mais les conditions se sont durcies. La norme observée par les courtiers est un apport couvrant au minimum les frais annexes : frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf selon service-public.fr) et frais de garantie.
Concrètement, pour un bien à 200 000 €, cela représente entre 15 000 et 18 000 € dans l'ancien. Les banques acceptent plus facilement un financement à 110 % (bien + frais) lorsque l'emprunteur dispose déjà d'un patrimoine immobilier ou d'une épargne de précaution significative, même si celle-ci n'est pas injectée dans l'opération. Un livret d'épargne bien garni rassure le prêteur sur la capacité à absorber un imprévu locatif.
Taux d'intérêt : la majoration appliquée au locatif
Les taux proposés pour un investissement locatif sont généralement supérieurs de 0,10 à 0,30 point par rapport à ceux d'une résidence principale, à profil et durée identiques. Cette majoration s'explique par le risque supplémentaire que représente la vacance locative ou l'impayé de loyer. Les taux en vigueur évoluent chaque mois : il convient de consulter les grilles actualisées des établissements ou de passer par un courtier pour obtenir une proposition à jour.
Le taux d'usure, publié trimestriellement par la Banque de France, fixe le plafond légal du TAEG. Ce plafond varie selon la durée du prêt. Pour un crédit sur 20 ans et plus, le taux d'usure applicable au 28/08/2026 est consultable directement sur le site de la Banque de France.
Un point souvent négligé : l'assurance emprunteur pèse dans le TAEG. Sur un investissement locatif, la délégation d'assurance (choisir un contrat externe à la banque) permet parfois de gagner suffisamment pour rester sous le taux d'usure. Le recours à un conseiller en investissement immobilier aide à identifier ces marges de manœuvre.
20 ou 25 ans : quelle durée privilégier
Quelle durée d'emprunt pour un investissement locatif ? Le HCSF limite la durée maximale à 25 ans (27 ans en cas de VEFA ou de travaux représentant plus de 25 % du coût total). La plupart des investisseurs locatifs empruntent sur 20 ans, pour deux raisons liées à la fiscalité.
Première raison : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Plus la durée est longue, plus le volume total d'intérêts payés est élevé, ce qui augmente la déduction fiscale pendant les premières années du prêt. Seconde raison : une mensualité plus basse préserve la capacité d'endettement pour un éventuel second achat.
Le choix entre 20 et 25 ans dépend aussi du rendement locatif visé. Sur 25 ans, le coût total du crédit augmente sensiblement (parfois plusieurs dizaines de milliers d'euros d'intérêts supplémentaires). Un calcul précis, opération par opération, s'impose. Les dispositifs fiscaux comme la loi Pinel supposent un engagement de durée qui influence aussi le choix de la durée du prêt.
Voir aussi Crédit consommation Banque Populaire : taux et décryptage
Quel type de prêt pour un investissement locatif
Le prêt amortissable classique à taux fixe reste le financement le plus courant pour un investissement locatif. Le prêt in fine, où seuls les intérêts sont payés chaque mois et le capital remboursé en une fois à l'échéance, s'adresse aux contribuables fortement imposés : il maximise la déductibilité des intérêts mais exige un nantissement (assurance-vie, par exemple) couvrant le capital emprunté.
| Type de prêt | Mensualité | Déductibilité des intérêts | Condition particulière |
|---|---|---|---|
| Amortissable taux fixe | Capital + intérêts | Intérêts déductibles des revenus fonciers | Aucune |
| In fine | Intérêts seuls | Maximale (capital non amorti) | Nantissement obligatoire |
| Amortissable taux variable capé | Variable selon indice | Intérêts déductibles des revenus fonciers | Cap de variation contractuel |
Le prêt à taux zéro (PTZ) n'est pas éligible pour un investissement locatif, contrairement à ce que supposent certains primo-accédants. Ce dispositif est réservé à la résidence principale, comme le précise service-public.fr. Un prêt consommation ne constitue pas non plus une solution adaptée : les taux y sont bien plus élevés et la durée trop courte.
Quelle banque propose un crédit pour investissement locatif
Toutes les banques de réseau financent l'investissement locatif : Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale, Banque Populaire, Caisse d'Épargne, La Banque Postale, CIC. Les banques en ligne (Boursorama, Fortuneo, Hello bank!) proposent aussi des crédits immobiliers, avec des conditions parfois compétitives sur les frais de dossier.
La différence entre établissements se joue moins sur le taux nominal (les écarts sont souvent inférieurs à 0,20 point) que sur trois critères concrets : la prise en compte des loyers dans le calcul d'endettement, la souplesse sur l'apport et les conditions de l'assurance emprunteur. Certains établissements acceptent 80 % des loyers prévisionnels au lieu de 70 %, ce qui augmente mécaniquement la capacité d'emprunt.
Solliciter deux ou trois banques (dont sa banque principale) et un courtier en parallèle permet d'obtenir un panorama réaliste des offres. La comparaison doit porter sur le TAEG, qui intègre tous les frais, et non sur le seul taux nominal. Les conditions tarifaires de La Banque Postale ou d'autres réseaux méritent d'être examinées avant de s'engager.
À retenir
- Vérifier que le taux d'endettement total reste sous 35 %, assurance comprise, en intégrant 70 % des loyers prévisionnels.
- Prévoir un apport couvrant au minimum les frais de notaire et de garantie.
- Comparer les offres sur le TAEG et non sur le taux nominal seul.
- Privilégier un prêt amortissable à taux fixe sauf stratégie fiscale spécifique justifiant un prêt in fine.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?
Le montant dépend des revenus nets du foyer, des crédits en cours et des loyers prévisionnels retenus à 70 %. Le taux d'endettement maximal de 35 %, fixé par le HCSF, détermine la mensualité plafond. Un courtier ou un simulateur bancaire permet d'obtenir une estimation personnalisée en quelques minutes.
Quelle durée d'emprunt pour un investissement locatif ?
La durée maximale autorisée est de 25 ans (27 ans en VEFA). La majorité des investisseurs optent pour 20 ans afin de concilier mensualité raisonnable, coût total du crédit maîtrisé et déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers.
Peut-on emprunter pour un investissement locatif sans apport ?
C'est possible mais plus difficile à obtenir depuis les recommandations du HCSF. Les banques demandent en général un apport couvrant les frais annexes, soit environ 10 % du prix du bien dans l'ancien. Un patrimoine existant ou une épargne de précaution peuvent compenser l'absence d'apport injecté dans l'opération.
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Sources
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